Hasta 2023 todo el alquiler de vivienda habitual disfrutaba de una reducción única del 60 % sobre el rendimiento neto. La Ley 12/2023 la sustituyó, para los contratos nuevos, por una escala ligada a las zonas de mercado residencial tensionado.

El porcentaje general baja al 50 %, pero sube al 60 % si rehabilitaste la vivienda en los dos años anteriores, al 70 % si es el primer alquiler en zona tensionada a un inquilino de entre 18 y 35 años (o si alquilas a la Administración para uso social), y hasta el 90 % si firmas un nuevo contrato en zona tensionada rebajando la renta más de un 5 % respecto al anterior. Los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023 conservan el 60 %.

Ojo: esta reducción solo se aplica sobre el rendimiento neto POSITIVO y solo si declaras el alquiler. Si Hacienda te regulariza un alquiler oculto, pierdes el derecho a reducir y pagas por el 100 %.

Mucho propietario tributa de más por no deducir todo lo que puede. Son deducibles los intereses de la hipoteca y los gastos de reparación y conservación (juntos, con el límite de los ingresos del año; el exceso se traslada a los 4 siguientes), el IBI, la comunidad, el seguro del hogar y de impago, los suministros que pagues tú, los gastos de agencia y administración, la formalización del contrato y la defensa jurídica, e incluso los saldos de dudoso cobro cuando el inquilino no paga.

La gran olvidada es la amortización: puedes deducir el 3 % anual del valor de la construcción (el mayor entre el coste de adquisición de la construcción, sin el suelo, y su valor catastral de construcción). No sale de tu bolsillo, pero rebaja el rendimiento neto y, con él, la factura fiscal. En un piso medio pueden ser varios miles de euros de gasto deducible al año.

El rendimiento neto reducido del alquiler no tributa de forma aislada: se integra en tu base general del IRPF, encima de tu sueldo y demás rentas. Por eso el mismo alquiler 'cuesta' más impuestos a quien más gana: si tu último euro de sueldo tributa al 37 %, el beneficio del alquiler también lo hará.

Esto abre margen de planificación: repartir la titularidad del inmueble entre cónyuges con rentas distintas, concentrar reparaciones en un ejercicio o revisar si te compensa el alquiler tradicional (con reducción) frente al turístico (sin reducción y con más obligaciones). Y recuerda que vender el piso tributa aparte, como ganancia patrimonial en la base del ahorro, no aquí.