La rentabilidad bruta es la que verás en cualquier anuncio: el alquiler anual dividido entre el precio de compra. Es útil para comparar a primera vista, pero engaña, porque no descuenta ni un solo gasto. Una vivienda con un 7 % bruto puede acabar dando un 3 % neto cuando metes en la cuenta todo lo que cuesta tenerla.

La rentabilidad neta sí descuenta los gastos reales (IBI, comunidad, seguro, mantenimiento, gestión) y los divide entre la inversión TOTAL: no solo el precio, también los gastos de compra (ITP, notaría, registro) y la reforma inicial. Esa es la cifra con la que debes decidir. Una rentabilidad neta del 4-6 % se considera razonable en España; por debajo del 3-4 %, la inversión depende demasiado de que el piso se revalorice.

El segundo error clásico es asumir que cobrarás el alquiler los 12 meses, todos los años, sin fallos. La realidad es que entre inquilinos hay meses de búsqueda, a veces hay impagos y, de vez en cuando, toca reformar entre contratos. Calcular con una ocupación del 90-95 % en lugar del 100 % te da una cifra mucho más realista.

Y los gastos suman más de lo que parece: además del IBI y la comunidad, hay seguro de hogar (y conviene uno de impago), mantenimiento y reparaciones, y si delegas la gestión, la comisión de la agencia o el 'property manager'. Un colchón para imprevistos (una caldera, una derrama) es imprescindible. Un piso es una inversión que también da trabajo y sustos: tenlo en cuenta antes de lanzarte.

Comprar con hipoteca cambia las matemáticas. Como solo pones una parte del dinero (la entrada y los gastos), tu rentabilidad sobre fondos propios (cash-on-cash) puede ser mucho mayor que la neta: si el alquiler cubre la cuota y deja un margen, ese cashflow lo obtienes con una inversión inicial menor. Eso es el apalancamiento, y es lo que hace atractiva la inversión inmobiliaria frente a otras.

Pero el apalancamiento amplifica en los dos sentidos. Si el piso queda vacío unos meses, sigues pagando la hipoteca de tu bolsillo; si suben los tipos en una hipoteca variable, tu cashflow se reduce o se vuelve negativo. La clave es que el cashflow sea positivo con un margen de seguridad, no justo en el límite. Calcula siempre el peor escenario (más meses vacíos, más gastos) antes de comprar.