Gastos de comprar una vivienda en España en 2026
Comprar una casa cuesta bastante más que el precio que ves en el anuncio. Entre impuestos, notaría, registro y tasación, conviene reservar un 10-14 % adicional. Esta guía detalla todos los gastos de 2026 para que no te lleves sorpresas.
1. Cuánto dinero necesitas además del precio
Los bancos suelen financiar hasta el 80 % del valor de tasación o compraventa, así que necesitas ahorrar al menos el 20 % de entrada. Pero a esa entrada hay que sumarle los gastos e impuestos de la compraventa, que rondan el 10-14 % del precio según el tipo de vivienda y la comunidad autónoma.
Regla práctica: para una vivienda de segunda mano, prevé en torno a un 30-32 % del precio en ahorros (20 % de entrada + 10-12 % de gastos). En obra nueva, algo más por el IVA y el IAJD.
2. Impuestos según el tipo de vivienda
El impuesto principal depende de si la vivienda es nueva o de segunda mano:
Vivienda nueva (de promotor)
- IVA del 10 % sobre el precio de compra (4 % en viviendas de protección oficial de régimen especial).
- IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados): entre el 0,5 % y el 1,5 % según la comunidad autónoma.
Vivienda de segunda mano
- ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): lo fija cada comunidad autónoma y suele moverse entre el 6 % y el 10 %. Muchas comunidades aplican tipos reducidos para jóvenes, familias numerosas o vivienda habitual.
- En segunda mano no se paga IVA ni, con carácter general, IAJD por la compraventa.
El ITP y el IAJD varían mucho de una comunidad a otra. Consulta el tipo exacto de tu comunidad antes de hacer números, porque la diferencia puede ser de varios miles de euros.
3. Gastos de notaría, registro y gestoría
Además de los impuestos, la compraventa y la escritura generan una serie de gastos:
- Notaría: la escritura de compraventa. Sus aranceles están regulados y dependen del precio del inmueble (orientativamente 600-1.000 €).
- Registro de la Propiedad: inscribir la vivienda a tu nombre (orientativamente 400-700 €).
- Gestoría: tramitación de impuestos e inscripción, si la contratas (opcional).
- Tasación: necesaria para la hipoteca; suele costar entre 250 y 600 €.
Buena noticia con la hipoteca: desde la Ley 5/2019, el banco asume la mayoría de los gastos del préstamo hipotecario (notaría de la hipoteca, registro, gestoría e IAJD del préstamo). Al comprador le suele corresponder solo la tasación y la copia de la escritura.
4. Ejemplo de desglose para una vivienda de 200.000 €
Estimación orientativa para una vivienda de segunda mano de 200.000 € con hipoteca:
| Concepto | Importe aproximado |
|---|---|
| Entrada (20 %) | 40.000 € |
| ITP (8 % orientativo) | 16.000 € |
| Notaría + registro (compraventa) | 1.200 € |
| Tasación | 400 € |
| Gestoría (opcional) | 300 € |
| Ahorro total necesario | ~57.900 € |
El ITP depende de tu comunidad autónoma; aquí se usa un 8 % orientativo. Ajusta con tu tipo real.
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5. Consejos para no quedarte corto
- Pide al banco una oferta vinculante (FEIN) para conocer la TAE y todos los gastos antes de comprometerte.
- Revisa las bonificaciones por vivienda habitual y los tipos reducidos de ITP para jóvenes en tu comunidad.
- No agotes todos tus ahorros: deja un colchón para mudanza, reformas y los primeros meses.
- Compara al menos 3 ofertas hipotecarias: diferencial, comisiones y productos vinculados marcan la diferencia.
6. Reducciones y ayudas que pueden rebajar la factura
Antes de dar por cerrado el presupuesto, comprueba si tienes derecho a alguna reducción. Muchas comunidades autónomas aplican tipos reducidos de ITP o IAJD en casos como:
- Jóvenes (habitualmente hasta 35 años) que compran su primera vivienda habitual.
- Familias numerosas o personas con discapacidad.
- Compra de vivienda habitual por debajo de cierto valor.
- Zonas rurales o municipios en riesgo de despoblación, en algunas comunidades.
Estas reducciones pueden suponer varios miles de euros de ahorro. Consulta el portal tributario de tu comunidad autónoma antes de firmar, porque los requisitos y porcentajes varían mucho de una a otra.
7. Checklist antes de comprar
- Calcula el ahorro total necesario (entrada + impuestos + gastos), no solo la entrada.
- Pide la nota simple del Registro para comprobar cargas y que el vendedor es el titular.
- Solicita la oferta vinculante (FEIN) del banco y compara la TAE de varias entidades.
- Reserva un colchón para mudanza, reformas y los primeros meses; no agotes los ahorros.
- Revisa las ayudas y tipos reducidos de tu comunidad autónoma.
8. Fuentes oficiales
- Agencia Tributaria — IVA e ITP/AJD (sede.agenciatributaria.gob.es).
- Portales tributarios de cada comunidad autónoma (tipos de ITP e IAJD).
- Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (reparto de gastos hipotecarios).
Preguntas frecuentes
¿Cuánto dinero necesito ahorrar para comprar una casa?
Además del 20 % de entrada que no suele financiar el banco, hay que sumar los gastos e impuestos de la compraventa, que rondan el 10-14 % del precio. En total, para una vivienda de segunda mano conviene tener ahorrado en torno al 30-32 % del precio.
¿Qué impuesto se paga al comprar una vivienda?
Si es vivienda nueva, IVA del 10 % más el IAJD (0,5-1,5 % según la comunidad). Si es de segunda mano, el ITP, que fija cada comunidad autónoma y suele estar entre el 6 % y el 10 %.
¿Quién paga los gastos de la hipoteca?
Desde la Ley 5/2019, el banco asume la mayoría de los gastos del préstamo hipotecario (notaría de la hipoteca, registro, gestoría e IAJD del préstamo). Al comprador le corresponde habitualmente la tasación y la copia de la escritura.
¿Cuánto cuestan la notaría y el registro?
Sus aranceles están regulados y dependen del precio del inmueble. De forma orientativa, la notaría de la compraventa ronda los 600-1.000 € y el registro de la propiedad, los 400-700 €.
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