Durante décadas el alquiler se actualizaba con el IPC, que en años de inflación alta disparaba las rentas. La Ley 12/2023 cambió las reglas: tras los topes transitorios del 2 % (2023) y 3 % (2024), desde 2025 entró en vigor un índice propio, el IRAV (Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda), que publica el INE cada mes.

El IRAV está diseñado para ser más estable y moderado que el IPC: toma como referencia la inflación pero con un límite, de modo que las subidas quedan contenidas (en 2026 ronda el 2,4-2,5 %). Se aplica a los contratos de vivienda habitual firmados a partir del 25 de mayo de 2023. Para los contratos anteriores se sigue usando el índice pactado (normalmente el IPC), y para locales y alquileres que no son de vivienda habitual no hay tope: rige lo que diga el contrato.

Actualizar el alquiler no es subir 'lo que diga la inflación de cabeza'. El procedimiento correcto es: comprobar que el contrato prevé la actualización, mirar el valor del IRAV del mes que corresponde según la fecha de tu contrato (en la web del INE), aplicar ese porcentaje sobre la renta vigente y comunicar la nueva renta por escrito al inquilino antes de que entre en vigor, indicando el índice, el porcentaje y el importe resultante.

Dos detalles que generan conflictos: la actualización solo puede hacerse una vez al año (en el aniversario del contrato, salvo que se pacte otra fecha) y si el propietario no la reclama o no la comunica en plazo, no puede aplicarla con efecto retroactivo. Guarda siempre la comunicación: es la prueba de que la subida se hizo bien.

Si eres inquilino, comprueba que el porcentaje aplicado coincide con el IRAV oficial del mes correspondiente y que la subida está prevista en tu contrato. Si te aplican el IPC en un contrato de vivienda habitual sujeto al IRAV, o un porcentaje superior, puedes reclamar y pagar solo lo correcto.

Si eres propietario, no olvides actualizar a tiempo (cada año) porque no es retroactivo, y hazlo siempre por escrito. Y ten en cuenta que una renta más alta también significa más rendimiento que declarar en el IRPF: usa nuestra calculadora de IRPF del alquiler para ver el efecto neto. La subida bruta y lo que de verdad te queda no son lo mismo.