La gran novedad desde el Real Decreto-ley 26/2021 es que existen dos formas de calcular la base del impuesto y tú puedes quedarte con la que te resulte más barata. El método objetivo multiplica el valor catastral del SUELO (no el total) por un coeficiente que depende de los años que hayas tenido el inmueble. El método real toma la ganancia efectiva (precio de venta menos precio de compra) y le aplica el porcentaje que el suelo representa sobre el valor catastral total.

La clave: en operaciones con poca ganancia real pero alto valor catastral, suele ganar el método real; cuando la ganancia ha sido grande, a menudo compensa el objetivo. El ayuntamiento no siempre te ofrece el cálculo más favorable de oficio, así que conviene calcular los dos (como hace esta herramienta) y reclamar el que menos pague.

Es el cambio más importante y el que más dinero ahorra. El Tribunal Constitucional dejó claro que no puede cobrarse plusvalía cuando no ha habido incremento de valor. Si vendes tu vivienda por un precio igual o inferior al que pagaste al comprarla, la operación NO está sujeta al impuesto.

Ojo: 'no sujeto' no significa 'no hay que hacer nada'. Debes presentar la declaración igualmente y demostrar la inexistencia de incremento aportando las escrituras de compra y de venta. Si en su día pagaste plusvalía en una operación con pérdidas, o si te la liquidaron con el sistema anterior anulado, en ciertos casos puedes reclamar la devolución: merece la pena revisarlo con un asesor.

La plusvalía es un impuesto municipal, así que los números finales dependen de tu ayuntamiento. El Estado fija unos máximos —un tipo de gravamen que no puede superar el 30 % y unos coeficientes tope por años de tenencia— pero cada municipio aprueba sus propios valores dentro de esos límites en su ordenanza fiscal. Dos pisos idénticos en municipios distintos pueden pagar cantidades muy diferentes.

Por eso esta calculadora usa los coeficientes y el tipo máximos estatales como referencia: te da el escenario más alto posible. Para la cifra exacta, busca la ordenanza fiscal del IIVTNU de tu municipio (suele estar en su web) y ajusta el tipo de gravamen y, si lo publican, el coeficiente concreto. Y recuerda los plazos: 30 días hábiles para presentarla en compraventas y donaciones, 6 meses prorrogables en herencias.