Cuánta hipoteca puedo pedir en 2026
Antes de buscar piso conviene saber cuánto te financiará el banco. La concesión depende de dos reglas básicas (cuánto presta sobre el valor y qué parte de tu sueldo puede ir a la cuota) y del ahorro que aportes. Aquí lo calculamos paso a paso con un ejemplo real.
1. Las dos reglas que usa el banco
Toda concesión hipotecaria se apoya en dos límites que se aplican a la vez. El banco te presta lo que permita el más restrictivo de los dos.
Regla del 80 % (LTV)
- • El banco financia hasta el 80 % del menor entre el precio de compra y el valor de tasación.
- • El 20 % restante lo aportas tú (la entrada).
- • En vivienda habitual y buen perfil, algunos llegan al 90 %; en segunda vivienda suele bajar al 70 %.
Regla del 35 % (esfuerzo)
- • La cuota mensual no debería superar el 30-35 % de tus ingresos netos.
- • Se cuentan también otras deudas (préstamos, tarjetas).
- • Es la referencia que el Banco de España considera prudente.
La tasación es clave: si la vivienda se tasa por debajo del precio que pagas, el 80 % se calcula sobre el valor de tasación, no sobre el precio, y tendrás que poner más dinero de tu bolsillo.
2. Cómo se calcula tu capacidad de pago
Para estimar la cuota máxima que aceptaría el banco, parte de tus ingresos netos mensuales, réstale otras deudas y aplica el 35 %:
| Ingreso neto del hogar | Cuota máxima (35 %) | Otras deudas | Cuota disponible para hipoteca |
|---|---|---|---|
| 2.000 € | 700 € | 0 € | 700 € |
| 2.500 € | 875 € | 150 € | 725 € |
| 3.000 € | 1.050 € | 200 € | 850 € |
| 4.000 € | 1.400 € | 300 € | 1.100 € |
Si sois dos titulares, se suman los ingresos netos de ambos. Las otras deudas reducen la cuota disponible.
Con esa cuota disponible, el importe de hipoteca que puedes asumir depende del tipo de interés y del plazo. A más plazo, mayor capital para la misma cuota, pero más intereses totales.
3. Cuánto necesitas ahorrar
Como el banco solo financia el 80 %, tienes que aportar la entrada más los gastos e impuestos de la compraventa. La regla práctica: ten ahorrado en torno al 30-32 % del precio.
| Concepto | Vivienda de 200.000 € | % sobre el precio |
|---|---|---|
| Entrada (20 %) | 40.000 € | 20 % |
| Impuestos y gastos (aprox.) | 20.000 - 24.000 € | 10 - 12 % |
| Ahorro total necesario | 60.000 - 64.000 € | 30 - 32 % |
Los impuestos dependen de si la vivienda es nueva (IVA 10 % + IAJD) o de segunda mano (ITP del 6-10 % según la comunidad).
No vacíes todos tus ahorros en la compra: mantén un fondo de emergencia de 3 a 6 meses de gastos al margen de la entrada. Una hipoteca es un compromiso a largo plazo y conviene tener colchón.
4. Qué más influye en cuánto te prestan
- El plazo: ampliarlo baja la cuota y permite pedir más capital, pero encarece el total y muchos bancos limitan el vencimiento a los 70-75 años de edad.
- El tipo de interés: con tipo fijo la cuota es estable; con variable, el banco valora tu margen ante posibles subidas del euríbor.
- Número de titulares: sumar ingresos de dos personas aumenta la capacidad.
- La estabilidad laboral: contrato indefinido y antigüedad mejoran las condiciones.
- Avales y garantías adicionales: pueden permitir financiar por encima del 80 % en casos concretos.
5. Ejemplo completo: cuánta vivienda puedes permitirte
Imagina una pareja con 3.000 € netos al mes y sin otras deudas, con 70.000 € ahorrados:
- Cuota máxima prudente (35 %): 1.050 €/mes.
- Con esa cuota, a 30 años y un tipo en torno al 3 %, el banco financiaría aproximadamente 240.000-250.000 €.
- Como solo cubre el 80 %, ese importe corresponde a una vivienda de unos 300.000 €… pero harían falta ~90.000 € de ahorro (entrada + gastos).
- Con 70.000 € ahorrados, el techo realista baja a una vivienda de unos 220.000-230.000 €.
Conclusión: el límite no lo marca solo tu sueldo, sino la combinación de cuota asumible y ahorro disponible. Conviene calcular ambos antes de enamorarte de un piso.
Simula tu hipoteca
Calcula la cuota, los intereses y el cuadro de amortización según el importe y el plazo.
6. Consejos para financiar mejor
- Pide la tasación oficial antes de comprometerte: confirma que el valor cubre el precio.
- Compara varias entidades; el diferencial y las vinculaciones (seguros, tarjetas) cambian mucho el coste final.
- Negocia: con buen perfil y ahorro, tienes margen para mejorar el tipo o reducir comisiones.
- No apures el 35 %: dejar margen te protege ante subidas de tipos o imprevistos.
7. Fuentes oficiales
- Banco de España — Portal del Cliente Bancario, sección de hipotecas (clientebancario.bde.es).
- Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (transparencia y tasación independiente).
- Agencia Tributaria y normativa autonómica para IVA, ITP e IAJD aplicables a la compraventa.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto financia el banco al comprar una vivienda?
Lo habitual es hasta el 80 % del menor valor entre el precio de compra y la tasación. El 20 % restante lo aportas tú como entrada. En vivienda habitual y con buen perfil algunas entidades llegan al 90 %, y en segunda vivienda suele bajar al 70 %.
¿Qué parte de mi sueldo puede ir a la hipoteca?
El Banco de España considera prudente que la cuota no supere el 30-35 % de tus ingresos netos mensuales, contando también otras deudas. Por encima de ese umbral, el presupuesto queda muy expuesto a imprevistos o a subidas de tipos.
¿Cuánto necesito tener ahorrado?
En torno al 30-32 % del precio: el 20 % de entrada que no financia el banco más un 10-12 % de impuestos y gastos (IVA o ITP, notaría, registro y tasación). Para una vivienda de 200.000 € suponen unos 60.000-64.000 €.
¿Cómo puedo pedir una hipoteca mayor?
Ampliar el plazo, sumar un segundo titular, reducir otras deudas o aportar más ahorro aumentan la capacidad. Aun así, conviene no apurar el límite del 35 % para mantener margen ante imprevistos o subidas del euríbor.
Guías relacionadas
Sigue aprendiendo sobre finanzas en España